“In pipes above, leaks galore
in flat below, troubles soar !”

-Tragedy of Flatted Colonies. Author:The Man Common !

Living in flats has its pros and cons we all know. Unfortunately, one severe con could be “bad” neighbors who come in many size and shapes. One such is very common. Pipes above leaking. Damages to flat below. Tenant/owner of the above flat not bothering to do anything since, after, all, it is not his flat which is getting damaged. So why care!

And while you can choose contacts with your relatives and your friends, those with your neighbors are destined- and unavoidable! You can only hope that you get “good” neighbors. Sometimes that does not happen!

We are presently advising a client where, over the years, leakage from flat above has wreaked havoc in his own flat just below. And despite many pleas nothing has been done by the owner of flat above. Some of our acts have had good results, without any litigation presently.

A very short synopsis of experiences thereupon is as under. Which may help others reading this.

Possible steps:

• Document everything. Right from the first complaint. (This, btw, holds good for pretty much everything- in any case)
• Follow-up vigorously. Send weekly reminders.
• If no immediate actions, move fast to legal recourse. It is your property that is getting damaged and not livable. Ask for injunctive and compensatory reliefs. Meanwhile, continue documenting and sending reminders.
• There are plenty of legal provisions on your side. Acts, rules and bye-laws pertaining to RWA/AOA, public health and environment, society registration, municipality, nuisance provisions ( both public and private), state’s property development and maintenance etc. and more depending upon circumstances may come to your help. Move on all fronts possible. Though usually the responses of the RWA/AOA and many other shall be ” it is a private matter”. Till they are forced into some actions.
• And finally, this is for the guilty folks- be a good neighbor. What is happening due your negligence to the flat below could happen tomorrow to you due that of the flat above you! As you are wrong, you WILL lose. And that may come along with very heavy penalties! Also remember you can choose contacts with many people – your friends, relatives etc. But you cannot avoid your neighbors! So always be good- it will help you only!

Some references are under. These-or similar-may help any. Of course specifics will vary per case.

• 2009(1) Bom.C.R.(Cri.) 157 Before : Karnik D.G., J. Vasant S. Naik … Petitioner. Versus Municipal Corporation of Greater Mumbai & anr. … Respondents. Criminal Revision Application No. 244 of 1999, (Converted from Criminal Writ Petition No. 1491 of 1999), decided on 18-3-2008
• UP Industrial Area Development Act 1976
  Look at S. 10 ( Power to require proper maintenance of the site or building)
• Uttar Pradesh Urban Planning and Development Act (S. 16 and 25)
• Uttar Pradesh Apartment (Promotion of Construction, Ownership and Maintenance) Act, 2010 (U.P. Act No. 16 of 2010)- model Bye Laws Section 36 and 38
• Indian Penal Code, S. 268 and S. 290
• Dr. Ram Raj Singh Vs Babulal, Allahabad High Court, on 2 September, 1981, Equivalent citations: AIR 1982 All 285. Which holds:
  “No person has a right to make such user of his property as materially interferes with the similar right of his neighbour to enjoy his properly. The relations of the members of the society are necessarily to be governed by the principles of “live and let live” and “give and lake.” The rights of the owner of a property to use his own property are necessarily to be limited by the similar rights in others.
• Mumbai Model By-laws of Cooperative Society (2014
  Sections 44 to 45, S. 157 onwards

ऊपरी फ्लैट के पाइप खराब
निचले घर के हाल बेहाल !

हम सभी जानते हैं कि फ्लैटों में रहने के अपने फायदे और नुकसान हैं। दुर्भाग्य से, एक गंभीर प्रॉब्लम “बुरे” पड़ोसी हो सकते हैं. ऐसा बहुत आम है कि ऊपर के पाइप लीक हो रहे हैं. नीचे के फ्लैट को नुकसान. हो रहा है ! उपर के फ्लैट के किरायेदार/मालिक ने कुछ भी करने की जहमत नहीं उठाई, क्योंकि आखिरकार, यह उसका फ्लैट नहीं है जो क्षतिग्रस्त हो रहा है। तो वो परवाह क्यों करें !

और आप अपने रिश्तेदारों और अपने दोस्तों के साथ संपर्क चुन सकते हैं, लेकिन पड़ोसियों के साथ तो आपको रहना ही पड़ेगा ! आप केवल आशा ही कर सकते हैं कि आपको “अच्छे” पड़ोसी मिलेंगे। कभी-कभी ऐसा नहीं होता!

हमारे एक मुवक्किल को यही तकलीफ है-पिछले कुछ वर्षों में, ऊपर के फ्लैट से रिसाव ने उसके ठीक नीचे के फ्लैट में तबाही मचा दी है। और कई मिन्नतों के बावजूद भी ऊपर फ्लैट के मालिक द्वारा कुछ नहीं किया गया। हमारे कुछ क़दमों के अब अच्छे परिणाम आए हैं, बिना किसी मुकदमे के।

इन अनुभवों का एक बहुत ही संक्षिप्त सारांश इस प्रकार है। जिससे इसे पढ़ने वाले अन्य लोगों को मदद मिल सके।

इन क़दमों का ख्याल रखें :

– हर चीज़ का दस्तावेजीकरण करें। पहली शिकायत से ही. (वैसे, यह लगभग हर मामले में करना चाहिए )
– सख्ती से फॉलोअप करें. साप्ताहिक रिमाइंडर भेजें.
– यदि तत्काल कोई कार्रवाई नहीं होती है, तो कानूनी रास्ते पर तेजी से आगे बढ़ें। यह आपकी संपत्ति है जो क्षतिग्रस्त हो रही है और रहने योग्य नहीं रह रही है। नुक्सान का हर्जाना भरपाई और लीकेज को तुरंत रोकने की मांग में जोर रखें। इस बीच, दस्तावेजीकरण करना और रिमाइंडर भेजना जारी रखें।
– आपके पक्ष में बहुत सारे कानूनी प्रावधान हैं। आरडब्ल्यूए/एओए, सार्वजनिक स्वास्थ्य और पर्यावरण, सोसायटी पंजीकरण, नगर पालिका, नुइसंस / कष्ट प्रावधान (सार्वजनिक और निजी दोनों), राज्य की संपत्ति विकास और रखरखाव आदि से संबंधित अधिनियम, नियम और उपनियम और परिस्थितियों के आधार पर और भी बहुत कुछ आपकी मदद के लिए आ सकता है। सभी संभव मोर्चों पर आगे बढ़ें। हालाँकि आमतौर पर आरडब्ल्यूए/एओए और कई अन्य की प्रतिक्रियाएँ “यह एक निजी मामला है” होंगी। जब तक उन्हें कुछ कार्यों के लिए मजबूर नहीं किया जाता।
– और अंत में, यह दोषी लोगों के लिए है- एक अच्छे पड़ोसी बनें। आपकी लापरवाही के कारण नीचे वाले फ्लैट के साथ जो हो रहा है वह कल आपके ऊपर वाले फ्लैट के कारण आपके साथ भी हो सकता है! चूँकि आप गलत हैं, कानूनी लड़ाई में हारोगे तो आप ज़रूर। और इसके साथ बहुत भारी जुर्माना भी लग सकता है! यह भी याद रखें कि आप कई लोगों से संपर्क चुन सकते हैं – अपने दोस्तों, रिश्तेदारों आदि से, लेकिन आप अपने पड़ोसियों से नहीं बच सकते! इसलिए हमेशा अच्छे पडोसी रहें- इससे आपको ही मदद मिलेगी!

कुछ कानूनी सन्दर्भ नीचे हैं. ये-या इनके तरह के-किसी की भी मदद कर सकते हैं। निःसंदेह, प्रत्येक मामले में विशिष्टताएं अलग-अलग होंगी।
– 2009(1) बोम.सी.आर.(क्रि.) 157 पहले: कार्णिक डी.जी., जे. वसंत एस. नाइक… याचिकाकर्ता। बनाम ग्रेटर मुंबई नगर निगम और अन्य। … उत्तरदाता। आपराधिक पुनरीक्षण आवेदन संख्या 244/1999, (आपराधिक रिट याचिका संख्या 1491/1999 से परिवर्तित), 18-3-2008 को निर्णय लिया गया
– यूपी औद्योगिक क्षेत्र विकास अधिनियम 1976
धारा 10 को देखें (साइट या भवन के उचित रखरखाव की आवश्यकता की शक्ति)
– उत्तर प्रदेश शहरी नियोजन एवं विकास अधिनियम (धारा 16 एवं 25)
– उत्तर प्रदेश अपार्टमेंट (निर्माण, स्वामित्व और रखरखाव को बढ़ावा) अधिनियम, 2010 (यूपी अधिनियम संख्या 16, 2010) – मॉडल उपविधि धारा 36 और 38
– भारतीय दंड संहिता, धारा 268 और धारा 290
– डॉ. राम राज सिंह बनाम बाबूलाल, इलाहाबाद उच्च न्यायालय, 2 सितंबर, 1981, समतुल्य उद्धरण: एआईआर 1982 सभी 285। जो कहता है:
“किसी भी व्यक्ति को अपनी संपत्ति का ऐसे करने का अधिकार नहीं है जो अपने पड़ोसी के उसके उचित उपभोग के समान अधिकार में भौतिक रूप से हस्तक्षेप करता हो। समाज के सदस्यों के संबंध आवश्यक रूप से “जियो और जीने दो” तथा “देना और देना” के सिद्धांतों द्वारा शासित होने चाहिए। किसी संपत्ति के मालिक का अपनी संपत्ति का उपयोग करने का अधिकार आवश्यक रूप से दूसरों के समान अधिकारों द्वारा सीमित होना चाहिए।
– सहकारी समिति के मुंबई मॉडल उपनियम (2014)।
धारा 44 से 45, धारा 157 से आगे

आपका अनुभव कैसा रहा? हमें बताईये !

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